Condo楼花转让实战宝典

市场点评 2个月前 (04-27) 540 人围观 0

由于勤力本人是专注于多伦多市场的地产经纪,所以我的文章会以多伦多的楼花作为实例,由于整个欧美法系的问题,可以认为整片西方国家基本与加拿大类同。楼花是指尚未竣工而开始预售的楼房。由于楼花的特性,整体的投资期比较长,大部分都能达到3-5年。在这3-5年中,我们除了利用杠杆、静待升值以外,有可能还会遇到其他问题:比如说楼花的升值已经满足投资的期待,想要卖出变现;或者也可能会突然出现,临到交房突然拿不到贷款。在这期间,随着楼花不断升值及其它因素,很多人会选择先购买楼花,然后再卖掉,俗称楼花转让(Assignment)。

从定义看流程

首先我们看定义,在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人;楼花受让方,在英文中叫Assignee。

先说说转让方。在英文中,转让方叫Assignor,指把自己名下的楼花出让给别人的人。

1) 在转让之前,Assignor必须要和开发商咨询楼花是否可以转让,因为所有的转让合同,必须要开发商最后同意才有效如果可以的话。另外,开发商要收取多少费用,这一点也非常重要,如果开发商不允许转让或者费用太高的话,转让就没有了太大的意义。如果您是通过白金VVIP程序购买,例如通过勤力作为您的经纪向开发商购买,由于我们和开发商有大量的合作关系,一般会有低于市场价2-4万的优惠,另外会附送免费转让合同优惠。
2) 必须要和楼盘开发商以及地产经纪确定楼花转让的方式:是否可以放到MLS上,还是只能私下卖,很大一部分开发商为了保证自己剩余楼盘的利益,只会同意私下卖,找有经验和有人脉的经纪帮你转,那么转楼花的信息能有更有效的传播途径。
3) 一般部分情况下,开发商收取的转让费是要Assignor来付的。但是再制定购买合同的同时,必须要有一个有经验的地产经纪草拟,以保障您的利益。
4) 所有和原购买合同相关的文件必须准备好,以防需要。
5) 在欧美法系中,如果Assignee最终没有履行合同,Assignor是仍然有责任履行原合同。所以务必确认转让对象的真实性和实力,不然,Assignor将来还是会有很大的麻烦。
6) Assignor需要付的费用:I 法律费及相关支出;II 发展商收取的转让费;III 地产经纪的中介费。

楼花受让方,在英文中叫Assignee。Assignee需要承担的责任和需要付的费用有

1) 委托买方地产经纪起草楼花转让文件,并请律师审查合同条款,同时把在转让合同中规定的,欠Assignor的钱付给Assignor;
2) 在入住时需要付的费用有:I 预估的地税; II 预估的condo管理费用;III  利息;
3) 在最终Close交房的时候,Assignee需要支付给发展商的费用有:A)2年之内的地税;B)电、水、煤气表的安装费和接入费(每个表约$300-$800);C)发展费/土地征用费用(几千块到上万, 现在很多开发商会提供封顶);D)Tarion新屋费($600-$1,900);E)发展商的贷款清算费用(Discharge of builder’s mortgage,约$200-$300/per mortgage。);F)发展商处理转让方(Assignor)押金支票的费用(约$250);G)2个月的Condo准备金;
4)在Condo登记以后,发展商会把产权转至Assignee名下,在这个时候,Assignee需要把购买condo楼花的余款付给发展商,另外海外买家在2017年4月以后会增加海外买家税,也会在这时候需要付清。
下图解释 入住和最终Close的区别

实战宝典

以下是勤力帮助一个多伦多大学新生购买40万转让楼花的实战分析,希望对大家有所帮助,如果哪位朋友想就楼花投资或转让这个话题和勤力做进一步的探讨,欢迎添加我的个人微信:6478479666,咱们单聊。

楼花的原始叫价42万,最后转让的价格为40万。上面原价40万的Condo楼花,我们假设是4年前多大附近400尺的1房,均价在600出头,现在市场价按1200的均价算,如果是现房卖个48万左右非常容易。但是如果楼花的价格定在48万,转楼花买家拿出来的现金要求是5+24=29万,相当于接近55%的首付。我们不排除很多买房人很有钱,有全款付款的能力,但是大多数第一次买房的人,要人拿出这么多现金都是有难度的。更何况现在留学生和工签这个购房群体,还要交15%的海外买家税。所以一般而言,转楼花的价格会比现房市场价便宜5%-15%之间,如果有人有全款买房的能力,接Condo楼花会是非常不错的Deal。

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以下是详细的分析和计算

首付 40*0.35=14万
海外买家税 40*0.15=6 万
土地转让税 (55000-0)x0.5%+(250000-55000)x1%+(400000-250000)x1.5%(安省)
安省 4298
(55000-0)x0.5%+(400000-55000)x1% (多伦多)
多伦多 3725
退税为 2000+3725
总交为 0.2298 万元
律师 0.12万元
可能银行收费 0.26 万元

楼花转让时间表

楼花转让表
时间 内容 金额 备注
2018/ 9 /13 律师费定金 300 CAD 定金,律师开始介入,律师费总预算2000CAD左右
2018/ 9-10 购房定金 20,000 CAD 付给原业主,由原业主的委托经纪人代收保管,并开具收据
2018/12/15 律师费 300 CAD 律师费600CAD,(定金)律师完成与原业主的楼花交易过程Assignment
2018/12/20 Assignment 楼花买合同部分完成 176,280 CAD 楼花交易完成,其中的重要信息:
购房价:385,000 CAD
房屋原价:235,900 CAD
其中已支付开发商定金:47,180 CAD
业主赚取差价:149,100 CAD
连同原业主已经支付给开发商的定金合计:149100+47180=196,280 CAD
2019 Occupancy closing 200 CAD
300 CAD
律师费:收房手续办理;验房师:可能会考虑找验房师验房,这个是可能发生的费用;具体交钥匙时间JACK需要确认清楚
2019/交钥匙时间——产权交易登记时间 Occupancy Fee需要缴纳 7514.5(包税) 余款利息(估算,按照律师说的3.19/30年 term)
235900-47180=188720
年付利息:5925.26 月付:493.75
地税 多伦多低税率 0.6355054%
这里的问题在于政府估价不是按照我们购买价来算的,房屋没交割之前我们是不知道政府估价的,我这里只能以最近交割的面积相似邻居房子做个估算
365 CHURCH ST [SUITE 904] 2017年9月交接,政府估价194774
1,237.79/2018 月付:103.15/月
管理费:根据365 CHURCH ST [SUITE 904] 2017年9月交接,政府估价194774,213.24/月(面积大于306sqft)购买公寓月付:小于209/月
2019/产权交易登记时间 首付余额 35,385 CAD 235,900*15%=35,385 CAD,该金额交给开发商,至此我们已经交了38,5000房款的35%
同上时间 律师费 1,000 CAD 律师费:产权交易备案,产权正式登记到客户名下
同上时间 调整费 10,000 CAD 调整费:包括电表/管道等杂费
同上时间 外国人买家税 金额 38,5000*15%=57,750 CAD正确
同上时间 HST Rebate
税费优惠
20,000 CA联邦退税 4246.2
安省退税
14154
总计
18400.2
用于自住的消费税退税,
自住的不需要交18400.2。但是律师说为了防止某些开发商意外收取,应准备此流动资金以防万一。前边开发商的房价235900,应该是含税价格吧?
这个价格是包括基准价+13%的税-HST rebate看开发商是否需要先交给他,如果税务局直接退回给客户的话,可以交,
这由自己交税务局,或委托律师交税务局,和开发商没有关系。客户向税务局申请退回,或委托律师申请退回,时间律师说是6-8个星期。
同上时间 土地转让税 147.5CAD 安省 (55000-0)x0.5%+(235900-55000)x1%=2084
多伦多:(55000-0)x0.5%+(235900-55000)x1%=2084
总计 4750
第一次买房退税 安省 2000 多伦多:2084 总交:84
2021/8 外国买家税 退38,5000*15%=57,750 CAD+利息
感兴趣的朋友请尽快给我打电话647-847-9666或者扫描下面的微信询问!

勤力个人简介:

  • 业精于勤,尽心竭力! 和多伦多各大开发商良好的关系,保证您的楼花投资能拿到心仪的单位
  • 大鹏地产(Homelife Landmark Realty Inc.)全职地产经纪
  • 2018年获得Homelife Chairman主席大奖(年度总佣金超过30万,全公司超过1200人,获奖50人)
  • 专注于多伦多市内及西区的Condo和独立屋买卖服务